Cuántas veces hemos oído aquello de:
“Alquilar es tirar el dinero, comprar es lo que vale e incluso puede llegar a ser un negocio rentable”
Esos consejos basados en la experiencia vivida, hoy en día tienen alguna fisura, si bien, afirmar radicalmente que comprar es mejor que alquilar o viceversa, es no ser diligente. Depende de diferentes factores personales, económicos y sociales que sea más o menos interesante una u otra solución.
Camino ya del octavo año de crisis en el sector inmobiliario, el sector del alquiler parece repuntar y tratar de impulsar un sector que no estaba estancado, sino agotado.
Para todos aquellos que estén pensando en alquilar un inmueble ya sea como arrendador o como arrendatario, he aquí unos cuantos consejos útiles.
Aún así, es muy recomendable para todos aquellos que no estén familiarizados con la normativa arrendaticia, la lectura detenida de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos. Norma de lectura sencilla y articulado no extenso.
1. Formalización del contrato
– Éste ha de formalizarse por escrito con las siguientes consideraciones:
– Identidad de ambas partes(arrendador – arrendatario). Es aconsejable incluir también se tantos inquilinos como personas mayores de edad vayan a vivir en el inmueble.
– Descripción del inmueble arrendado
– Duración del contrato
– Renta fijada
– Aquellas otras cláusulas y aspectos que se consideren necesarios
a)Incorporar fotos recientes del inmueble antes de arrendarlo.
b)En el caso de arrendar el bien con muebles, no es nada desaconsejable hacer un listado de los mismos (marca,modelo).
c)Definir quién es titular de los contratos de suministro.
2. Duración del contrato (Ats 9-16 LAU)
En el caso de los arrendamientos urbanos( los más comunes) la duración será libremente pactada entre las partes. La prórroga obligatoria es de tres años. Pasado ese tiempo y si ninguna de las partes se pronuncia, se prorroga tácitamente un año más.
Destacar que el arrendador puede recuperar la vivienda pasado un año de vida del arrendamiento si la necesita para él, familiares directos o cónyuge. El período de preaviso es de como mínimo dos meses.
3. Prestación de fianza
El artículo 36 de la LAU establece como obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de la vivienda.
Tras cobrar la fianza, el arrendador está obligado a depositarla en el organismo oficial correspondiente hasta la extinción del contrato. Una vez rescindido el contrato de arrendamiento, el arrendador tiene que devolver la fianza al arrendatario, solicitando previamente el arrendador el reintegro de la cantidad depositada.
No obstante, si al revisar la vivienda el arrendador observase alguna incidencia, podrá descontar de la fianza, la cuantía equiparable por los desperfectos, al igual que por los suministros que hayan quedado pendientes de pago.
La fianza no se actualizada durante los tres primeros años de arrendamiento, pero cada vez que se prorrogue el arrendamiento, el arrendador puede exigir una subida de la fianza o una bajada en el caso del arrendatario, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.
Cabe incluir en el contrato de arrendamiento, otro tipo de garantías( aval bancario, aval personal, depósito de garantía o seguro de impago), todas ellas independientes de la obligatoriedad de la prestación de fianza.
4. La renta ( Arts 17-20 LAU)
Como bien señala el artículo 17 de la LAU:
1. La renta será la que libremente estipulen las partes.
2. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.
3. El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada.
4. El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario.
El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago, y específicamente, la renta en vigor.
Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.
5. En los contratos de arrendamiento podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas. Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podrá pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble. El incumplimiento por parte del arrendatario de la realización de las obras en los términos y condiciones pactadas podrá ser causa de resolución del contrato de arrendamiento y resultará aplicable lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 23.
Destacar el apartado 5 introducido por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.
¿En base a qué se actualiza la renta?
Hasta la citada reforma, ello se hacía en atención a en la mayoría de los años a las subidas del IPC(salvo contados años a causa de la crisis donde descendió). Si bien, tras la reforma las partes pueden actualizar la renta cada año en los términos que acuerden libremente en el contrato( Art. 18 LAU)
Además la renta actualizada será exigible a partir del mes siguiente a aquel en el que el arrendador comunique al arrendatario el importe de la misma. Ello no obsta, para que en el contrato se introduzca una cláusula indicando que la renta se actualizará aunque no se realice la comunicación.
5. Gastos (Art 20 LAU)
Respecto a los gastos generales, siendo éstos los producidos por el uso corriente del inmueble( cuota correspondiente a la comunidad de propietarios..) corren a cuenta del arrendador.
Gastos derivados de la titularidad del bien: Pago del Impuesto de Bienes Inmuebles o de la mal llamada “ Tasa de Basuras”, corresponde al arrendador, salvo que expresamente se manifieste en el contrato que corren a cargo del arrendatario.
Respecto a los gastos individuales: (agua, telefonía, electricidad…) corren a cargo del arrendatario, salvo que las partes acuerden lo contrario.
6. Venta de inmueble alquilado
Si se produce la venta del inmueble arrendado y el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad, el arrendatario puede permanecer en el inmueble hasta la finalización del contrato, incluyendo la prórroga tácita.
En el caso de que no esté inscrito( la gran mayoría), el arrendatario tiene derecho a quedarse en el inmueble durante tres meses desde que se le notifique fehacientemente la compraventa e intención de finalizar el arrendamiento.
Arrendador y arrendatario pueden pactar la renuncia del arrendatario a su derecho de adquisición preferente.
7. Registro de Sentencias Firmes de Impago de Rentas de alquiler
Creado gracias a la inclusión del mismo en la citada Ley 4/2013. Se puede acceder a este registro como propietario de un inmueble a través de un precontrato que firmen el arrendador y el arrendatario. Con ese precontrato y junto con el/los DNI del futuro/os inquilino/s se puede acudir al Registro y solicitar información acerca de si alguna de las personas está afecta en tal Registro.
Destacar que lógicamente todo aquel que liquide su deuda desaparecerá del Registro e incluso, algo que no me parece lógico, pasado el plazo de seis años, también desaparecerán del Registro aunque no hayan hecho efectiva su deuda.
Aspectos como las Obras en los inmuebles arrendados y el Procedimiento “ exprés “ de desahucio serán motivo de opinión y análisis en un posterior post, puesto que alargar más éste resultaría pesado.
Con todo ello, y a modo de conclusión, España no ha sido ni es puntera en sus porcentajes de alquiler con respecto al resto de países de la Unión. Ya sea por nuestra cultura “ compradora” o porque hasta ahora había una mayor facilidad para comprar una vivienda, que casi para alquilar. Sea una u otra razón, las últimas medidas adoptadas tienden a dotar de mayores derechos y garantías al arrendador, para evitar así el miedo a que nos “ocupen mediando contrato y pago” nuestro inmueble vacío.
Favorecer un sistema de alquileres no es nada descabellado, si bien, se ha de proteger tanto al arrendador como al arrendatario y evitar desigualdades que desincentiven el alquiler.