El pasado 25 de junio se publicó en el BOE la Ley 13/2015, por la que se reforma la Ley Hipotecaria y del Catastro. ¿Y qué, pensarán muchos?

No es ni reducido ni limitado el efecto que produce su entrada en vigor desde el pasado 1 de noviembre. El eje central de la reforma persigue la coordinación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro, ¿cómo? Pues sencillamente transmitiéndose información uno y a otro, algo que parece lógico, no es tan común.

Esta coordinación entre ambas instituciones tiene un efecto y una aplicación principal, lograr determinar en el Registro con total exactitud la finca objeto de inscripción, mediante una representación gráfica y catastral. Informando de todas aquellas alteraciones registrales que puedan producirse sobre la realidad física de la misma.

Como aspectos prácticos principales a destacar, cabe reseñar los siguientes:

1. Finca identificada geográficamente

Hasta ahora identificar una finca por medio de delimitaciones geográficas no era obligatorio. Es decir, con la entrada en vigor de la norma no servirá como aportación una mera representación gráfica de un suelo para distinguir fincas colindantes y señalar la finca objeto, sino que habrá que identificarse a través de la georreferenciación.

2. Modificación total del régimen vigente del expediente de dominio para inmatricular fincas.

Antes de la entrada en vigor de la norma, era un expediente de tramitaicón judicial. Con la nueva norma, la labor y el procedimiento corre a cargo del notario. Características de este procedimiento son:

– Competencia notarial a cualquier notario que pertenezca al distrito en que radique la finca, o una parte de ella, o en un distrito colindante a éste.

– Procedimiento escrito, aportando título de propiedad que legitime el dominio previamente liquidado.

– Promotor ha de aportar datos sobre las fincas, propietarios y demás titulares de derechos( colindantes incluidos). Es por lo tanto labor del promotor identificar incluso a aquellos titulares de cargas y gravámenes de las fincas colindantes, ¿ lógico? No lo parece mucho.

– Todo interesado tendrá como plazo para formular alegaciones y presentar pruebas, un mes desde la notificación. Si alguno de ellos se opone, automáticamente el expediente se cierra en notaría sin éxito alguno. ¿ Incluso si el que se opone es el titular de una carga de la finca colindante? Si.

Es este último aspecto el que probablemente dificulte y haga poco práctica la tramitación de este nuevo expediente. Con esta nueva redacción parece que lo que se trata de lograr es fijar trabas a la in matriculación.

3. Especial protección registral del dominio público.

Incluso del no inmatriculado, es decir, la norma reconoce que al Registrador en caso de dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada, facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular, con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe correspondiente dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación. Si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación, o no remitiendo su informe dentro del plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará la anotación solicitada”

4. Centralización y unificación a nivel nacional del sistema de notificaciones a interesados.

5. Fincas urbanizables no tributarán por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles

Era ésta una queja constante, por qué propietarios de fincas urbanizables, tributaban por el IBI como si fueran propietarios de un terreno de suelo urbano.

Con la nueva norma, dejarán de hacerlo.

6. Cada finca tendrá un código registral único.

No son todas éstas las únicas novedades de la citada norma, recomiendo una lectura concienzuda de la misma para poder conocer con detalle las modificaciones realizadas y poder emitir conclusiones objetivas de la misma.

En mi caso, considero que la reforma tiene una buena impregnación de perfume del registrador. La nueva regulación deja un sabor de boca amargo, pues la idea de “ dudas fundadas” es permanente en su regulación.

Reconocer constantemente capacidad al Registrador de suspender una inscripción si “ albergare dudas fundadas..” es seguir sin clarificar.

¿Realmente el legislador se ha parado a analizar la practicidad o dificultad que supondrá gran parte de esta norma? No lo parece, pues crear un nuevo procedimiento de dominio ante un notario, con un hilo fino, varios interesados o no, con tijeras en la mano para poder cortarla cuando ellos crean convenientemente por medio de la oposición, no es la mejor forma de proteger a todos. Puesto que podrá ocurrir no en pocas ocasiones que por oposición de terceros “ no totalmente interesados”, los verdaderos afectados puedan ver sus derechos limitados.

Solo queda esperar y ver la aplicación práctica de la norma, y el talante de los Registradores en aplicar la misma.

“Ser administrador de una sociedad es un chollo”, me comentaba un conocido hace unas semanas. Desconozco que quería decir con tal expresión. Hoy en día no es nada desconocida la tendencia legislativa dirigida a lograr una mayor responsabilidad en el caso de los administradores sociales.

Sencilla y llanamente el administrador social es quien gestiona y ejecuta las decisiones a adoptar en el día a día de la actividad empresarial, siendo además quien representa  a la sociedad frente a terceros.

Quizás este conocido se estaba refiriendo a los administradores de hecho, no obstante, tanto la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal como la Ley de Sociedades de Capital, aprobada por RD Legislativo 1/2010, de 2 de julio( LSC), equiparan administrador de derecho y de hecho a efectos de responsabilidad.

Para todo aquel que no esté familiarizado con ambos conceptos de administrador valga aquí una sencilla diferenciación entre ambos:

–          Por administrador de derecho se entiende, principalmente, aquella persona que previo nombramiento social, aceptación de su cargo e inscripción y publicación en el Registro mercantil, adquiere plenas facultades para actuar.

–          Por administrador de hecho se entiende, aquella persona que si bien no ha sido nombrada por el órgano social correspondiente ni inscrito su nombramiento en el Registro Mercantil, actúa como administrador formal frente a terceros. De su apariencia y expresión, queda constancia por parte de terceros de que actúan como verdaderos administradores (ej: atribución poderes).

¿Por qué se diferencia uno de otro, si realmente actúan de la misma manera? La diferencia principal estriba en determinar en qué casos y circunstancias se puede atribuir a una persona la condición de administrador de hecho.

¿Por qué tanta necesidad en atribuir a una persona la condición de administrador de hecho? Para poder equiparar su responsabilidad a la propia y atribuida al administrador de derecho.

Dando relevancia a esta cuestión, dentro de la LSC, en su Título VI “ La administración de la sociedad”, en su Capítulo V “ La responsabilidad de los administradores” destaca su artículo 236 a efectos de lo que aquí nos interesa apreciar:

Artículo 236 Presupuestos y extensión subjetiva de la responsabilidad

1. Los administradores responderán frente a la sociedad, frente a los socios y frente a los acreedores sociales, del daño que causen por actos u omisiones contrarios a la ley o a los estatutos o por los realizados incumpliendo los deberes inherentes al desempeño del cargo, siempre y cuando haya intervenido dolo o culpa.

La culpabilidad se presumirá, salvo prueba en contrario, cuando el acto sea contrario a la ley o a los estatutos sociales.

2. En ningún caso exonerará de responsabilidad la circunstancia de que el acto o acuerdo lesivo haya sido adoptado, autorizado o ratificado por la junta general.

3. La responsabilidad de los administradores se extiende igualmente a los administradores de hecho. A tal fin, tendrá la consideración de administrador de hecho tanto la persona que en la realidad del tráfico desempeñe sin título, con un título nulo o extinguido, o con otro título, las funciones propias de administrador, como, en su caso, aquella bajo cuyas instrucciones actúen los administradores de la sociedad.

La LSC delimita de manera genérica que es un administrador de hecho, por ello, ha sido de importante relevancia una reciente Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 9 de enero de 2015, principalmente por su gran explicación de qué es realmente un administrador de hecho.

Analizando los detalles más relevantes a objeto de nuestro estudio de la citada Sentencia( recomiendo su lectura) podemos destacar lo siguiente:

  a) Tradicionalmente en el ámbito mercantil se entendía que un administrador de hecho era aquel que, ejercía como tal pero que no había adquirido la calificación de administrador de derecho , porque su nombramiento estaba viciado( incapacidad o inhabilitación o caducidad de cargo).

  Este concepto  hace años que no es tenido en cuenta por la jurisprudencia, sino que, concibe al administrador de hecho(STS de 26 de enero de 2007) como aquel “ quien sin ostentar formalmente la condición de administrador de la sociedad, ejerza poderes de decisión de la sociedad y concretando en él los poderes de un administrador de derecho. Es la persona que, en realidad manda en la empresa, ejerciendo en los actos de administración, de obligación de la empresa, aunque formalmente sean realizados por otra persona que figure como su administrador”

  b)  Para la APBarcelona, “el elemento esencial de la figura del administrador de hecho es el de autonomía o falta de subordinación a un órgano de la administración social, de tal modo que pueda razonablemente entenderse que esa persona, al margen de un nombramiento formal o regular, está ejerciendo en la práctica cotidiana las funciones del poder efectivo de la gestión, administración y gobierno, asumiendo la sociedad los actos de esa persona como vinculantes para ella y, por tanto, como expresión de la voluntad social”

Obviamente y a buen criterio del Tribunal, ni por el bien del tráfico mercantil ni por el de la seguridad jurídica, se puede dejar a un simple acto formal de nombramiento la atribución o exoneración de una responsabilidad concreta, vinculada a la actividad en sí de administrador, no a la concepción en derecho o de hecho del mismo.

   c)  En el caso concreto de los apoderados, éstos por su simple actuación no son considerados administradores de hecho. Si bien, como destaca la STS de 8 de febrero de 2008, “ cuando se advierte un uso fraudulento de la facultad de apoderamiento a favor de quien realmente asume el control y gestión de la sociedad con ánimo de derivar el ejercicio de acciones de responsabilidad hacia personas insolventes”, quedará encuadrado dentro de la concepción de administrador de hecho.

  Un apoderado, no es un administrador de hecho, pero si de su actuación habitual se desprende que actúa como tal, no quedará duda alguna en considerarlo como tal.

  Con todo ello lo que la actuación judicial deja en claro es que, nuestro tejido empresarial es sensible a cualquier desviación o búsqueda ilegal de irresponsabilidad en la labor de un administrador. Toda labor de administración por su propia importancia, ha de ir ligada a su correspondiente responsabilidad. Ya sea a través del administrador de “traje”(de derecho) o de “ ropa de calle”( de hecho), lo que importa es la actuación habitual de administración de una sociedad y sobretodo, garantizar que aquellos terceros que se relacionan con la sociedad por medio de tal persona, gozan de seguridad jurídica.

  El legislador con buen criterio ha ido adaptando la lógica legal en el artículo 263 de la LSC, en concreto su apartado tercero ha incorporado parte de las aportaciones jurisprudenciales señaladas.

  Es por ello por lo que es fundamental que el régimen de responsabilidad entre el administrador de derecho y de hecho sea exactamente el mismo, dotar de seguridad al tráfico mercantil es tarea fundamental de todo legislador mercantil. Crear desconfianza a terceros que puedan contratar con empresas en las que no quede claro quién actúa y representa realmente a la sociedad, si la persona que figura inscrita en el RM como administrador u otra que conoce, dirige y administra perfectamente la sociedad en la que se mueve como “ pez en el agua”, sería crear una inseguridad innecesaria.

  Los tribunales tienen claro que la responsabilidad a aplicar tanto a uno como a otro es la misma, si bien, ello no obsta para demostrar que la persona sobre la que se trata de exigir la responsabilidad concreta, es realmente administrador de la sociedad, por ello es fundamental que la habitualidad en su actuación administradora sea esencial.

Cuántas veces hemos oído aquello de:

“Alquilar es tirar el dinero, comprar es lo que vale e incluso puede llegar a ser un negocio rentable”

Esos consejos basados en la experiencia vivida, hoy en día tienen alguna fisura, si bien, afirmar radicalmente que comprar es mejor que alquilar o viceversa, es no ser diligente. Depende de diferentes factores personales, económicos y sociales que sea más o menos interesante una u otra solución.

Camino ya del octavo año de crisis en el sector inmobiliario, el sector del alquiler parece repuntar y tratar de impulsar un sector que no estaba estancado, sino agotado.

Para todos aquellos que estén pensando en alquilar un inmueble ya sea como arrendador o como arrendatario, he aquí unos cuantos consejos útiles.

Aún así, es muy recomendable para todos aquellos que no estén familiarizados con la normativa arrendaticia, la lectura detenida de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos. Norma de lectura sencilla y articulado no extenso.  

  1. Formalización del contrato

           – Éste ha de formalizarse por escrito con las siguientes consideraciones:

            –  Identidad de ambas partes(arrendador – arrendatario). Es aconsejable incluir también se tantos inquilinos como personas mayores de edad vayan a vivir en el inmueble.

            –  Descripción del inmueble arrendado

            –  Duración del contrato

            –  Renta fijada

            –  Aquellas otras cláusulas y aspectos que se consideren necesarios

                    a)Incorporar fotos recientes del inmueble antes de arrendarlo.

                    b)En el caso de arrendar el bien con muebles, no es nada desaconsejable hacer un listado de los mismos (marca,modelo).

                    c)Definir quién es titular de los contratos de suministro.

   2. Duración del contrato (Ats 9-16 LAU)

 En el caso de los arrendamientos urbanos( los más comunes) la duración será libremente pactada entre las partes. La prórroga obligatoria es de tres años. Pasado ese tiempo y si ninguna de las partes se pronuncia, se prorroga tácitamente un año más.

 Destacar que el arrendador puede recuperar la vivienda pasado un año de vida del arrendamiento si la necesita para él, familiares directos o cónyuge.  El período de preaviso es de como mínimo dos meses.

  3. Prestación de fianza

 El artículo 36 de la LAU establece como obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de la vivienda.

 Tras cobrar la fianza, el arrendador está obligado a depositarla en el organismo oficial correspondiente hasta la extinción del contrato. Una vez rescindido el contrato de arrendamiento, el arrendador tiene que devolver la fianza al arrendatario, solicitando previamente el arrendador el reintegro de la cantidad depositada.

  No obstante, si al revisar la vivienda el arrendador observase alguna incidencia, podrá descontar de la fianza, la cuantía equiparable por los desperfectos, al igual que por los suministros que hayan quedado pendientes de pago.

  La fianza no se actualizada durante los tres primeros años de arrendamiento, pero cada vez que se prorrogue el arrendamiento, el arrendador puede exigir una subida de la fianza o una bajada en el caso del arrendatario, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

  Cabe incluir en el contrato de arrendamiento, otro tipo de garantías( aval bancario, aval personal, depósito de garantía o seguro de impago), todas ellas independientes de la obligatoriedad de la prestación de fianza.

 4. La renta ( Arts 17-20 LAU)

  Como bien señala el artículo 17 de la LAU:

1. La renta será la que libremente estipulen las partes.

2. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.

3. El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada.

4. El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario.

El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago, y específicamente, la renta en vigor.

Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.

5. En los contratos de arrendamiento podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas. Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podrá pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble. El incumplimiento por parte del arrendatario de la realización de las obras en los términos y condiciones pactadas podrá ser causa de resolución del contrato de arrendamiento y resultará aplicable lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 23.

 Destacar el apartado 5 introducido por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.

 ¿En base a qué se actualiza la renta?

 Hasta la citada reforma, ello se hacía en atención a en la mayoría de los años a las subidas del IPC(salvo contados años a causa de la crisis donde descendió). Si bien, tras la reforma las partes pueden actualizar la renta cada año en los términos que acuerden libremente en el contrato( Art. 18 LAU)

 Además la renta actualizada será exigible a partir del mes siguiente a aquel en el que el arrendador comunique al arrendatario el importe de la misma. Ello no obsta, para que en el contrato se introduzca una cláusula indicando que la renta se actualizará aunque no se realice la comunicación.

  5. Gastos (Art 20 LAU)

 Respecto a los gastos generales, siendo éstos los producidos por el uso corriente del inmueble( cuota correspondiente a la comunidad de propietarios..) corren a cuenta del arrendador.

 Gastos derivados de la titularidad del bien: Pago del Impuesto de Bienes Inmuebles o de la mal llamada “ Tasa de Basuras”, corresponde al arrendador, salvo que expresamente se manifieste en el contrato que corren a cargo del arrendatario.

 Respecto a los gastos individuales: (agua, telefonía, electricidad…) corren a cargo del arrendatario, salvo que las partes acuerden lo contrario.

  6.  Venta de inmueble alquilado

 Si se produce la venta del inmueble arrendado y el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad, el arrendatario puede permanecer en el inmueble hasta la finalización del contrato, incluyendo la prórroga tácita.

 En el caso de que no esté inscrito( la gran mayoría), el arrendatario tiene derecho a quedarse en el inmueble durante tres meses desde que se le notifique fehacientemente la compraventa e intención de finalizar el arrendamiento.

 Arrendador y arrendatario pueden pactar la renuncia del arrendatario a su derecho de adquisición preferente.

  7. Registro de Sentencias Firmes de Impago de Rentas de alquiler

 Creado gracias a la inclusión del mismo en la citada Ley 4/2013. Se puede acceder a este registro como propietario de un inmueble a través de un precontrato que firmen el arrendador y el arrendatario. Con ese precontrato y junto con el/los DNI del futuro/os inquilino/s se puede acudir al Registro y solicitar información acerca de si alguna de las personas está afecta en tal Registro.

 Destacar que lógicamente todo aquel que liquide su deuda desaparecerá del Registro e incluso, algo que no me parece lógico, pasado el plazo de seis años, también desaparecerán del Registro aunque no hayan hecho efectiva su deuda.

 Aspectos como las Obras en los inmuebles arrendados y el Procedimiento “ exprés “ de desahucio serán motivo de opinión y análisis en un posterior post, puesto que alargar más éste resultaría pesado.

 Con todo ello, y a modo de conclusión, España no ha sido ni es puntera en sus porcentajes de alquiler con respecto al resto de países de la Unión. Ya sea por nuestra cultura “ compradora” o porque hasta ahora había una mayor facilidad para comprar una vivienda, que casi para alquilar. Sea una u otra razón, las últimas medidas adoptadas tienden a dotar de mayores derechos y garantías al arrendador, para evitar así el miedo a que nos “ocupen mediando contrato y pago” nuestro inmueble vacío.

 Favorecer un sistema de alquileres no es nada descabellado, si bien, se ha de proteger tanto al arrendador como al arrendatario y evitar desigualdades que desincentiven el alquiler.